[재테크] 트리플 버블 - 3장. 트리플 버블의 붕괴

Summary

1. 2023년 쯤 버블이 올 것이다. 그 근거는?

2. 2021년 현재, 우리의 버블 대응 전략

3. 향후 선호될 주거의 형태

4. 부동산 매수/매도 시기의 정석

 

 

 

#1. 2023년, 초대형 버블 붕괴가 온다

2021년 현재 따라서 당장 버블이 터질 것으로 보기는 어렵다.

첫째로, 가계의 부채비율은 매우 높지만 더블딥을 우려한 제로금리로 가계에 부담을 주지 않는다.둘째로, 백신으로 인해 팬데믹이 끝나가고 경기는 회복 국면으로 들어설 것이기에 자산 현금화 부담을 느끼지 않는다.

 

경기는 당연히 차츰 회복될 것이므로 관건은 금리인상을 부르는 물가압력이다.

 

 

2022년부터 본격적인 인플레이션이 일어날 것이다.

첫째로, 2020년 말부터 일어난 원자재 슈퍼 사이클은 약 6개월 후인 2021년 중순에 소비자물가를 상승시킬 것이다.

둘째로, 2022년 정도면 집단면역이 어느정도 완성되면서 소비욕구가 분출할 것이다.

 

금리인상은 부동산시장을 먼저 강타하고 금융부문 부실화로 주식시장 역시 무너지게 된다.

 

 

일본처럼 버블 대붕괴가 올까?

첫째, 일본의 버블 붕괴 시작시점은 생산가능인구가 꺾이는 시점이나

한국은 그게 2018년이었고 붕괴가 오지 않았다.

둘째, 일본은 패전국으로 미국의 플라자합의로 강제 긴축정책을 펼치며 이상 버블이 초래되었었다.

셋째, 그 시점에 일본은 과격한 억제정책을 펼쳤다. 금리 3% 인상 및 대출규제

 

저자는 우리나라와는 상황이 다름을 이야기하고 있다.

 

 

 

#2. 2021년 현재, 우리의 버블 대응 전략

앞으로 수년간은 매도 대응이다.

가격이 얼마간 더 오를 수는 있으나, 붕괴 폭이 훨씬 더 클 것이다

 

부동산이 과열 국면일 땐 경고음에 항상 집중해야 한다.

서브프라임사태의 예시를 들면, 2007년 2월 주담대 전문 금융기관 뉴센트리 파이낸스의 부도2008년 1월 모기지 전문 보증기관 Ambac 위기 정도가 있었다.

(라고 저자가 말하는데 이런걸 개인이 캐치할 수 있는 정보인가 싶다)

 

1년후 부동산정책은 무조건 바뀐다.

국민의 선호를 받는 정책을 내놓는 집단이 선출되기 마련이기에 국민이 저항하는 정책이나 법안은

결국 사문화된다. 현재의 각종 규제 정책은 사라질 운명이다.

다만, 부동산은 주식과 달리 호흡이 길기 때문에 정부 정책에 일희일비할 것까진 없다.

 

가능성은 낮지만 환매조건부/토지임대부 주택이 나올 수 있다.

<환매조건부>

건축비만 받고 아파트 분양. 나가려면 정부에게 되팔아야하므로 차익실현은 불가

금리 챙겨주는 영구 전세 느낌. 매번 할때마다 미분양 폭발해서 사양됨

<토지임대부>

토지는 정부가, 건물은 개인이 갖는 구조라 차익실현이 가능.

도시지역토지 주인이 정부다보니 건물주가 재건축 때려도 쫓아내기 애매함.

결국 토지 공짜로 주는 노다지가 되어 인기쩔은 후 폐지

 

환매조건부는 전세스타일이므로 장기 디플레이션 구간에서 괜찮은 선택지이다.

 

 

#3. 향후 선호될 주거의 형태

무조건 중소형 아파트가 대세다.

급격한 핵가구화와 저출산 등의 이유로 중소형 아파트 선호는 확실하다.

추가로 본인이 여윳돈이 생기면 어떤 집에 살고 싶을지 생각해보라.

의외로 중대형일지도

 

미니상가는 찾지말자

팬데믹은 끝나겠지만 언택트 패러다임은 유지될 가능성이 높다.

미니상가는 1층 장사가 가장 중요한데 원래 1층을 선호하던 오프라인 상가들이 줄어들 것이다.

 

 

 

#4. 부동산 매수/매도 시기의 정석

부동산은 주식과 달리 불황기에 사서 호황기에 팔아야 한다.

주식은 무릎에서 사서 어깨에 팔아도 후려치면 팔리지만,

부동산은 무릎이면 이미 파는 사람이 없고 어깨면 이미 사는 사람이 없다.

어느정도 예측이란걸 해야한다.

 

매수시기 / 매도시기

매수는 불황기, 매도는 호황기에 해야 한다.

파악을 위해선 호가의 등락에 더해 거래량이 중요하다.

<매수> 

- 버블 가격의 60~70%까지 가격이 떨어지고 거래량이 바닥일 때

- 혹은 조금 회복했지만 거래량도 적정수준으로 회복되었을 때

- 금리가 하락을 멈추고 바닥구간일 때

- TV 9시 뉴스나 주요 언론사 1면이 부동산 침체 뉴스일 때

- 정부 부양책 나오는 시점엔 달려야 한다.

<매도>

- 매도는 원래 어려우니 공부가 많이 필요하다.

- 가격이 회복수준이 아니라 급등하면서 거래량이 감소되기 시작하면 팔 준비를 해야 한다.

- 뉴스에 버블이야기가 나오는지, 다양한 통계를 통해 구매력이 충분한지 모니터링

- 부린이가 영끌하는지

 

 

 

정리하자면, 

2023년까지 전세로 버티다가 버블이 붕괴되면 집 살 각을 보아라.