[재테크] 트리플 버블 - 2장. 부동산시장, 버블진단

이전 시간엔 대한민국의 2000년 ~ 현재까지의 가격 흐름과 원인을 보았다.

​

이번 장의 주제는

"현재는 버블인가?"와 "금리와 관련한 국제경제 '뉴노멀'"에 대한 것이다.

​

​

저자의 결론은 두가지이다.

1. 버블이 맞고 머지않은 미래에 큰 붕괴가 온다

2. 금리를 올리는 것은 불가능하다.

버블이 맞다는 근거와 금리를 올리는게 불가능한 이유를 알아보자.

​

​

1. 버블일까? 아직 대세상승?

< 버블이다 >

- 대세 상승이 지나치게 길었다(8년째). 딱 맞는건 아니지만 기존 가설은 7년 주기.

- 미중일 대비 처분가능소득 대비 가계부채비율이 너무 높다.

- 총부채원리금상환비율이 너무 높다 (월급에서 부채갚느라 나가는 비용. 영끌의 증거)

- 주택구입부담지수가 높다. (중위소득 가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구매할 경우 얼마나 부담스러운가)

​

< 대세 상승이다 >

- 아직은 호가와 거래량이 동시에 상승 중이기 때문. 호가가 치솟는 반면 거래량이 급감한다면 침체 진입기로 판단

- 미국, 중국과 비교해서 부동산 가격지수가 덜 올랐다.

​

​

2. '뉴노멀'. 과거와 달리 현대의 상식이 되어버린 것 3가지

< 그 전에 배경지식 >

- 서브프라임 사태 이후 정부들은 경기 부양을 위해 돈을 찍어내곤 국채를 발행함으로써 인플레이션을 막는 적자재정을 지속해왔다. 금리는 이미 낮을대로 낮은 상황(양적완화)

- 오일쇼크 이후 세계경제는 전부 오픈 되었고 경기의 좋음/나쁨이 전 세계가 통일되는 양상을 보이게 되었다.

​

< 뉴노멀#1. 세계경제가 통합되었다 >

- "좋을 때는 버블 과열, 나쁠 때는 위기"가 상식이 되고 한번 경제위기가 오면 회복속도가 오래 걸리게 되었다. (자국에 경제위기가 왔을 때 도상국 투자하여 헷징이 불가해짐 등등의 이유로)

- 경제위기에 대한 회복속도가 극히 느릴 때 금리 정책은 여지가 많지 않다. (금리 올렸다가는 바로 경기 나빠질거고 어차피 또 낮춰야 한다. 이렇게 저금리로 연명하는 수 밖에..)

- 결국 제로금리는 우리의 상식이 된다.

- 또한, 세계경제가 같이 움직이기에 주가 상승기에는 두배, 세배가 뛰고 하강기에는 반 토막이 나는 급등/급락 시장이 형성되었다.

​

< 뉴노멀#2. 경기가 좋아져도 물가가 오르지 않는다 >

- 경기가 좋아져도 질낮은 일자리만 즐비하여 구매력이 뒷받침되지 않기 때문.

- 산업화 당시에는 새로운 산업이 발생하고 이는 새로운 일자리로 이어졌다.

- 하지만 지난 수십 년 간 새로운 제조업 발명품은 아이폰이 유일하며 심지어 기존의 전화기 산업을 잡아먹는 대체 산업이다. (=일자리가 늘지 않는다)

- 현대 제조업의 추세는 '축소 대체'이다. 새로운 산업이 발생하는 것이 아닌 기존의 산업이 다른 형태로 대체되고 더 작은 일자리 규모로도 생산가능하도록 축소된다.

- 또한, 긱경제로 인해 경제위기에 취약한 서비스업이 점점 파편화되어 저부가가치 일자리가 된다.

- 결국은 구매력이 크지 않은 저부가가치 일자리가 즐비하여 구매력이 부족하여 인플레이션이 발생하기 어렵다.

- 이로 인해 경기가 회복되더라도 물가가 오르지 않아 만성적인 저금리는 불가피하다.

​

​

​

​

[참고] 지방 부동산 History

시기	가격
2013년	- 박근혜 정부의 부양책에 수도권보다 먼저 반응하여 상승 - 이유 : 2008년 대세 상승이 버블 세븐에만 집중되어 지방은 철저하게 소외되었었다.
2016년	- 하락 - 이유 : 수도권 시장에 주도권을 넘겨줌
2018 ~현재	- 수도권과 동반상승 - 이유 : 가격이 너무 올라 다시는 못살까봐 영끌 - 이유 : 중심지가 투기과열지구로 지정되어 김포 아파트를 산다

​

[참고] 정부 규제책이 오히려 가격을 상승시키는 요인

- 가격이 너무 올라 다시는 못살까봐 영끌. 실수요자마저 투기꾼이 된다.

- 내년이면 대선인데 현재의 규제 정책이 유지될 가능성이 낮아 부동산 보유자들이 존버한다.

​

​

[참고] 부동산 일반

- 가격 변동없이 거래가 활성화되면 회복 진입기이다.

- 호가는 치솟는데 거래가 급감하면 침체 진입기이다.

- 지방 부동산은 실수요 시장에 가깝기 때문에 매매가-전세가 비율이 수도권보다 높다.(매매와 전세가의 차이가 적다)

- 정부에서 공급대책을 마련하지 않으면 사람들은 희소성 원리에 맞춰 중심지 구축 아파트를 산다.

- 다주택자를 규제하면 똘똘한 한 채로 변모한다.